“ที่จริงคำว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราช่วยกันตั้งนะ เพราะแต่ก่อนเรายังใช้ทับศัพท์คำว่า Real Estate ตอนแรกที่ตั้งใหม่ๆ คนยังสงสัยว่า อะไรนะ อหิงสา? อหังสา? เขาก็ยังไม่รู้จัก แต่ตอนนี้ถูกใช้กันจนแพร่หลายแล้ว ที่จริงคำนี้ถูกบัญญัติมาตั้งแต่การจัดตั้งหลักสูตรฝึกอบรมรุ่นแรกในปี 2528 ที่ว่าโครงการพัฒนาผู้บริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”
แม้จะเป็นคำศัพท์ที่ยากสักหน่อยในยุคเริ่มแรก แต่ในปัจจุบัน คำว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” กลายเป็นคำคุ้นเคย โดยที่หลายคนก็ยังไม่รู้ตัวว่า อสังหาฯ เป็นสิ่งที่เกี่ยวพันใกล้ชิดกับชีวิตของพวกเราทุกคนในแง่มุมที่มากกว่าเรื่องการลงทุนอย่างที่เรารับรู้กันโดยทั่วไป
เราจึงชวนคุณมาล้อมวง มองวิวัฒน์ความเป็นไปของธุรกิจอสังหาฯ ไทยตลอด 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งไม้ต่อกลายเป็นองค์ความรู้ที่เติบโตอย่างไม่มีที่สิ้นสุด จากอดีตจนถึงปัจจุบัน สู่อนาคตของประเทศไทยผ่านมุมมองของอสังหาฯ กับสามผู้อำนวยการของโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
– รศ.นิพัทธ์ จิตรประสงค์ : ผู้อำนวยการโครงการท่านที่ 1 (2538 – 30 เมษายน 2553)
– รศ.เยาวมาลย์ เมธาภิรักษ์ : ผู้อำนวยการโครงการท่านที่ 2 (1 พฤษภาคม 2553 – 31 กรกฎาคม 2560)
– รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช : ผู้อำนวยการโครงการคนปัจจุบัน (1 สิงหาคม 2560 – ปัจจุบัน)
ห้วงเวลาของอสังหาริมทรัพย์
เหตุการณ์ที่สำคัญของวงการอสังหาฯ ในช่วงที่อาจารย์แต่ละท่านดำรงตำแหน่งผู้อำนวยการโครงการฯ
อ.นิพัทธ์ : ปี 2540 อาจารย์จำได้แม่นที่สุด เพราะมันเป็นปีที่เกิดวิกฤตรุนแรงมาก ตอนนั้น Finance company หรือบริษัทลงทุนล้มกันตั้ง 60 กว่าบริษัท เพราะว่ามีเงินกู้จากต่างประเทศเข้ามาให้พวกนี้ปล่อย อย่างอาจารย์อยากจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปขอกู้ง่ายมากเลย เพราะเขามีการเก็งกำไรในที่ดินมาก พอมันเกิดวิกฤตขึ้นมา มันขาดสภาพคล่อง มันก็เป็นโดมิโนล้มกันเป็นลำดับ พอเรียกเงินไม่ได้ก็ฟ้องล้มละลาย เกือบทุกบริษัทมีปัญหาหมด ขาดสภาพคล่อง แล้วก็เขาก็ค่อยๆ เรียกว่า restructure หนี้ขึ้นมา ค่อยๆ ปรับปรุงแก้ไขขึ้นมา จนกลับมาเติบโตขึ้นมาได้
อ.เยาวมาลย์ : ตอนที่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ แล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายๆ แห่ง ผลประกอบการเขาอาจจะดี แต่ว่าความที่ขาดสภาพคล่อง เงินไม่เข้า อะไรทุกอย่างมันชะงักหมด มันก็ล้มได้โดยที่ไม่ใช่ความผิดของเขาเลย แล้วก็นอกจากนี้ ใครที่ไปกู้เงินต่างประเทศมาเพราะตอนนั้นมันกู้ดอกเบี้ยมันถูกไงคะ กู้ในประเทศมันแพง ณ เวลานั้นวิเคราะห์แล้วความเสี่ยงมันไม่มี เพราะฉะนั้นเขาก็เสียหายหนักมาก
อ.นิติ : จากปี 2540 ที่เศรษฐกิจมันล่มสลาย เราก็มีบทเรียนครับ แล้วก็ได้อาจารย์ทั้ง 2 ท่านที่มาช่วยถ่ายทอดความรู้ จากตรงนั้นผมว่าจริงๆ ต้องขอบคุณท่านอาจารย์ทั้ง 2 ท่าน และอาจารย์หลายๆ ท่านที่อยู่ในโครงการด้วยซ้ำ คือผมมองว่าการที่เรามาถึงตรงนี้ 20 ปีอาจจะไม่นาน แต่ผมว่าเรามั่นคง เป็นหลักสูตรที่มั่นคงและมีชื่อเสียง ติด Top 80 ของโลกมาตลอด พอมาอยู่ตรงนี้มันก็เหมือนกับรับไม้ต่อ อย่างที่บอกความรู้มันไม่มีวันหายไป ถ้าเราถ่ายทอดกันไปเรื่อยๆ ผมเองก็ได้เรียนจากท่านอาจารย์ที่เป็น ผอ. ทั้ง 2 ท่าน
ซึ่งจากสถานการณ์ตรงนั้นที่มันเลวร้ายมาก มาถึงจุดนี้ ผมว่ามันก็เป็นจุดที่ต้องบอกว่ามันก็ผ่านการเติบโตแบบบูมมาก เพราะอสังหาใครก็อยากเข้ามาเพราะเงินมันดี แต่ถ้ายุคนี้เราก็จะเห็นอีกมุมหนึ่ง คือพอมันบูมมาก มันก็เริ่มจะมาสู่จุดที่มันยาก เพราะแข่งขันสูงบวกกับเกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นเยอะมาก หลักๆ จากโครงสร้างเทคโนโลยีกับโครงสร้างประชากร เทคโนโลยีทั้งเรื่อง online shopping หรือ airbnb มันกระทบกับธุรกิจอสังหาฯ กับโครงสร้างประชากรที่หลากหลายขึ้น ทั้งผู้สูงอายุ คนโสด แม่เลี้ยงเดี่ยว GenY GenZ ทำให้ไลฟ์สไตล์เปลี่ยน ผมว่านี่อาจจะเป็นยุคของจุดเริ่มต้นที่อสังหาริมทรัพย์ต้องปฏิวัติ สังเกตได้จากข่าวต่างๆ โครงสร้างองค์กรเปลี่ยนไปเยอะมาก จากบางคนทำแค่ที่อยู่อาศัย ตอนนี้หลายคนมาทำธุรกิจอื่น เช่น โรงพยาบาล คอมมูนิตี้มอลล์ หรือรีสอร์ต ตอนนี้โมเดลต่างๆ มันเริ่มเปลี่ยน เพื่อตอบรับกับโจทย์ที่กำลังเปลี่ยนไปโดยเทคโนโลยีกับโครงสร้างสังคมกับประชากร
จากประสบการณ์ทำงานด้านอสังหาฯ ของอาจารย์นิพัทธ์และอาจารย์เยาวมาลย์ จนเริ่มต้นเกิดเป็นหลักสูตรโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ อยากให้อาจารย์เล่าเรื่องราวการบุกเบิก ริเริ่ม กระทั่งกลายเป็นผู้นำในวงการการศึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นในปัจจุบัน
อ.นิพัทธ์ : โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นี้ดำเนินมาตั้งแต่ปี 2518 ที่คณะบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ อยู่ในสาขาการเงิน หรือภาควิชาการเงินในปัจจุบัน ซึ่งเป็นการแทรกเอาวิชาเกี่ยวกับทางด้านอสังหาริมทรัพย์เข้าไว้ 4 วิชาด้วยกัน ก็มีความรู้เบื้องต้นทางด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน การเงิน แล้วก็วิชาสัมมนา ก็ทำให้คนเริ่มรู้จักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
ทีนี้มันมีจุดที่สำคัญ คือตอนนั้นวิชาการทางด้านประเมินราคาหรือประเมินค่าทรัพย์สินมันขาดแคลนมากเหลือเกินในประเทศเรา เพราะฉะนั้นคณะเราก็มองเห็นว่าความรู้ทางด้านการประเมินราคาก็เป็นเรื่องสำคัญในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราก็เลยเปิดสอนอีกวิชาหนึ่งที่เราเรียกว่า ความรู้ในการประเมินราคาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปิดสอนมาตั้งแต่ปี 2528
อ.เยาวมาลย์ : ที่จริง คำว่าอสังหาริมทรัพย์ ถูกบัญญัติมาตั้งแต่หลักสูตรฝึกอบรมรุ่นแรกในปี 2528 ในชื่อโครงการพัฒนาผู้บริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จนมาถึงปี 2540 ได้เปิดเป็นหลักสูตรประกาศนียบัตรบัณฑิต แล้วเริ่มเป็นการเรียนการสอนภายใต้โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี แบบเต็มตัว
อ.นิพัทธ์ : เริ่มเป็นหลักสูตรเมื่อปี 2540 ช่วงที่มันเกิดวิกฤตเขาก็โทษว่าสถาบันการเงินไม่มีคนที่มีความรู้ในการปล่อยสินเชื่อ ไม่มีความรู้ในการประเมินราคา เพื่อเป็นหลักประกันในการปล่อยสินเชื่อ ทาง World Bank ก็เห็นความสำคัญของสิ่งนี้ว่าจะต้องมีการประเมินราคา กรมที่ดินก็อยากจะพัฒนาคนเขาขึ้นมาเป็นนักประเมินราคามาก เพราะสินเชื่อมันล้มเหลว จึงต้องการคนที่มีความรู้ทางด้านอสังหาริมทรัพย์ การประเมินราคาหรือความรู้เกี่ยวกับทางด้านนี้ หลักสูตรนี้จึงเกิดขึ้นด้วยเงินสนับสนุนจาก World Bank มาเพื่อพัฒนางานทางด้านนี้ 30 ล้านบาทนะครับ เงินก้อนนี้ช่วยพัฒนาหลักสูตร ช่วยพัฒนาคน ช่วยพัฒนาอาจารย์จนเป็นรูปเป็นร่างขึ้นมาเป็นหลักสูตรปริญญาตรี ปริญญาโททางด้านการประเมินราคา โดยร่วมมือกับ University of South Australia
อ.เยาวมาลย์ : หลังจากที่โครงการประกาศนียบัตรบัณฑิตอยู่ตัวไปสัก 3-4 รุ่น มันก็เป็นส่วนหนึ่งของข้อกำหนดจาก World Bank ว่าเราจะต้องพัฒนาหลักสูตรที่มันครบวงจร เลยเป็นทั้งปริญญาตรีและปริญญาโทค่ะ ส่วนประกาศนียบัตรบัณฑิตก็ยังเป็นอะไรที่สำคัญที่จะพัฒนาบุคลากรทางด้านประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างเร่งรัดภายในหลักสูตร 1 ปี
อสังหาริมทรัพย์ กับชีวิต
บัณฑิตที่จบจากโครงการฯ ไปตั้งแต่รุ่นแรกถึงปัจจุบัน มีโอกาสทางวิชาชีพในด้านใดบ้าง
อ.นิพัทธ์ : พวกที่จบทางด้านประเมินค่าทรัพย์สินก็จะอยู่กับกรมที่ดินและบริษัทประเมินราคา ส่วนที่จบปริญญาโทก็จะไปอยู่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือทำธุรกิจส่วนตัว ส่วนมากจะไปอยู่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เรียกว่าเกือบทุกบริษัทมีคนของเราอย่างน้อย 1 คน หรือสถาบันการเงินหรือพวก BAM บริษัทบริหารสินทรัพย์
อ.เยาวมาลย์ : ส่วนผสมของนักศึกษาของเรา ก็จะมีทั้งภาคเอกชนและภาครัฐบาล ซึ่งก็จะมาจากหลากหลายสาขาอาชีพมาก บริษัทที่เป็นคู่แข่งกันก็เยอะ มาเรียนด้วยกัน แล้วก็วิทยากรก็มาจากบริษัทคู่แข่งก็มี อันนี้เขาก็มาให้ความรู้โดยไม่ปิดบัง เพราะถือว่ามาแบ่งปันความรู้ซึ่งกันและกัน ซึ่งอันนี้ก็เป็นประโยชน์กับนักศึกษาในแง่ของการเรียน
อ.นิติ : ที่จริงคำว่าธุรกิจอสังหาฯ อย่างของเราเน้นความเป็นธุรกิจ บางคนพูดถึงอสังหาฯ คิดถึงออกแบบ วิศวะฯ สถาปัตย์ ก็อาจจะใช่ แต่ของเราคือเราเน้นคำว่าธุรกิจเลย พูดง่ายๆ ว่าไปหาเงินยังไงกับอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนยังไงให้ชาญฉลาด แต่แน่นอนโดยศีลธรรมที่ถูกต้องนะ
อสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับชีวิตของผู้คนอย่างไรบ้าง
อ.นิติ : อสังหาฯ ต้องบอกว่า เราไม่ได้พูดแค่บ้านหรือทาวน์เฮ้าส์นะ แต่จริงๆ ไปได้ถึงศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน โมเดลต่างๆ ที่เปลี่ยนไปโดยเทคโนโลยีกับโครงสร้างสังคมกับประชากรอย่างที่ทุกท่านรู้กันว่าเป็นยุคของ Disruption คำว่า disrupt จริงๆ ไม่ใช่แค่ว่า เป็นการใช้แนวคิดใหม่มาแชร์ตลาดที่มีอยู่นะ แต่เป็นการทำลายล้างนะ มันคือนวัตกรรมใหม่มา แล้วทำลายของเก่าทิ้งไปหมดเลย อย่างเมื่อก่อนออฟฟิศต้องเช่าสำนักงาน แต่เดี๋ยวนี้กลายเป็น co-working space มันเปลี่ยนไปหมด เพราะฉะนั้นยุคนี้มันเป็นยุคที่ปัจจัยต่างๆ รอบตัวเปลี่ยนไป อสังหาฯ ก็ต้องเปลี่ยนเหมือนกัน คำว่าเปลี่ยนมันมีตลอด
แต่ส่วนหนึ่งผมคิดว่าเราเองเปลี่ยนเยอะ แล้วเราเปลี่ยนเร็วมาก จนเราคิดว่าก็ไม่จำเป็นจะต้องไปเปลี่ยนอะไรขนาดนั้น เพราะความรู้หลายๆ อย่างมันเป็นแกน มันเป็นแก่น สิ่งที่ต้องเปลี่ยนอาจจะมีเป็นบางวิชาที่เราจะเสริมเข้ามาบ้าง เช่น วิชาเลือกหรือ case study หรืองานกลุ่ม ซึ่งเราเปลี่ยนเข้ามาบ้าง แต่ว่าโดยแก่นของความรู้ ผมว่ามันเป็นพื้นฐานที่สำคัญ
อ.เยาวมาลย์ : จริงๆ เราไม่ได้เปลี่ยนแบบยกเครื่องใหม่หมด เพราะว่าในแต่ละวิชาเราจะมีการปรับ การเสริมอะไรเข้ามา เพราะฉะนั้นมันก็จะเหมือนกับค่อยๆ เปลี่ยน แม้ว่าชื่อวิชาจะไม่เปลี่ยน แต่อาจจะเป็นหัวข้อข้างในที่มันเสริมให้มันเป็นปัจจุบัน ที่มันรับกับตอนนี้
อ.นิติ : เราคงไม่ได้มาเปลี่ยนตัวคุณ แต่สอนให้คุณหาวิธีที่จะเปลี่
อสังหาริมทรัพย์ กับอนาคตประเทศไทย
อาจารย์ทั้ง 3 ท่าน มองว่าธุรกิจอสังหาฯ ในอนาคตของประเทศไทยจะเติบโตไปในทิศทางไหน
อ.นิพัทธ์ : อสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับทุกวงการเลย ลองไล่มา อยู่โรงพยาบาล คนสร้างโรงพยาบาลก็อสังหาริมทรัพย์ ทำสนามกีฬาก็อสังหาริมทรัพย์ ทำสนามแข่งฟุตบอล รถยนต์ก็อสังหาริมทรัพย์ ทำสนามบินก็อสังหาริมทรัพย์ เพราะฉะนั้นอสังหาริมทรัพย์มันยังโตไปได้เรื่อยๆ เพียงแต่ว่ามันจะโตไปในทิศทางไหน มันจะอยู่จุดไหน เรียกว่าเป็น demand-supply ธรรมดา ถ้า demand เยอะแล้ว มันก็ขายไม่ได้ ก็ต้องหยุดไปเอง ต้องรอจังหวะ วันหนึ่งมันก็หมดไป ความต้องการเพิ่มมา แล้วก็หมดไป อย่างนี้มันจะโตไหม? มันก็โตอยู่ เพียงแต่ว่ามันขึ้นอยู่กับอะไรด้วย อาจารย์อาจจะมองได้ว่ามันเป็นวงจรของอสังหาฯ
อ.เยาวมาลย์ : อนาคตมันก็โตค่ะ คิดว่าเหมือนอาจารย์นิพัทธ์
อ.นิติ : ถ้าในบทเรียน มันจะมีข้อความคลาสสิกที่ผมชอบนะ เขาบอกว่าเอาง่ายๆ ถ้าใครเรียนบัญชีจะรู้ว่าทรัพย์สินหนึ่งเดียวเลยที่ไม่มีค่าเสื่อม คือที่ดินครับ ซึ่งถ้าเรามองดูดีๆ ไม่ใช่เชิงแค่บัญชี แต่มันคือความจริงของโลก แล้วก็มันเป็นสิ่งที่จำกัดในเชิงเศรษฐศาสตร์ อย่างที่ดินใจกลางเมืองก็มีจำกัด ในขณะที่ความต้องการของคนไม่มีหยุด ถามว่าจริงๆ แล้วถ้าเรามีเงิน เป็นโสด เราอยากได้คอนโดไหม แล้วถ้าเงินเราเหลือ เราอยากได้คอนโดติดทะเลไหม ถ้าเหลืออีก สมมติถ้าเหลือเยอะมากอยากจะมีบ้านอีกไหมล่ะ มันไม่ใช่ว่าทุกคน คนหนึ่งคนอยู่หนึ่งบ้านไปตลอดชีวิต ถ้าเศรษฐกิจดี รายได้ดี มัน create demand ก็ได้ ไม่ต้องรอให้ demand มันขึ้น
ถ้า demand มันดี เศรษฐกิจมันดี มันก็ไปต่อได้หมด แต่ว่าแน่นอนมันมีบางช่วงที่มันชะงักงัน ซึ่งมันเป็นสิ่งที่รู้กันมาตั้งแต่เศรษฐศาสตร์สมัยก่อน นักเศรษฐศาสตร์สมัยก่อนรู้กันตั้งนานแล้วว่ามันจะมีช่วงที่อาจจะมีการชะลอตัวบ้างอย่างเช่นช่วงนี้ แล้วเดี๋ยวมันก็ต้องกลับมา ซึ่งมันมีเหตุผลของมัน มันไม่เป็นทั้งระบบ แม้แต่ทุกวันนี้ที่บอกอสังหาฯ ไม่ดี กลุ่มพรีเมียมยังบอกว่าเขาไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ถึงบอกว่าในภาวะเศรษฐกิจหนึ่งๆ มันก็มีโอกาสของมัน อยู่ที่ว่า มันก็ยังมีความอมตะ คุณเห็นหรือเปล่าโอกาสมันมีทุกที่ ในเศรษฐกิจที่แย่ก็มีคนรวยเสมอครับ
อ.เยาวมาลย์ : คำกล่าวที่ว่า ‘Real Knowledge for Real Estate’ ซึ่งเป็นสโลแกนของหลักสูตรเรา ยังคงเป็น Key Message ที่ดีเสมอ ความรู้ยังคงเป็นภูมิคุ้มกัน และเครื่องมืออย่างดีในการพัฒนาอย่างยั่งยืน อย่างถูกต้อง และเกิดผลประโยชน์ในระยะยาว
โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กำลังเปิดรับสมัครสอบคัดเลือกเข้าศึกษาต่อหลักสูตรปริญญาโท สาขาวิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE รุ่นที่ 20) ประจำปีการศึกษา 2563 ตั้งแต่วันนี้จนถึง 31 มีนาคม 2563 รายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.re.tbs.tu.ac.th
