เมื่อวันที่ 23 มิถุนายนที่ผ่านมา เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี ได้ให้สัมภาษณ์ยืนยันเดินหน้าแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติถือครองคอนโดฯ ได้ 75% จากเดิม 49% ต่อโครงการ
กรณีนี้มีที่มาจากหนังสือด่วนที่สุด ที่ นร 0503/12790 ลงวันที่ 20 มิถุนายน 2567 โดยสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย มอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยศึกษาความเป็นไปได้ 2 เรื่อง ได้แก่
- การพิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิตาม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี
- การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75% โดยอาจกำหนดเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การจำกัดสิทธิการออกเสียงของคนต่างด้าว และนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกินอัตราส่วน 49%
ทั้ง 2 ประเด็นก่อให้เกิดเสียงวิพากษ์วิจารณ์มากมายในสังคม มีทั้งเสียงสนับสนุน และฝั่งที่ไม่เห็นด้วย แต่ประเด็นที่ดูจะเป็นกระแสที่ถูกพูดถึงอย่างต่อเนื่อง คือการเพิ่มโควตาให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ 75%
เรื่องนี้มีที่มาที่ไปอย่างไร? เทรนด์การซื้อคอนโดฯ ของชาวต่างชาติในไทยสูงขนาดไหน ถึงต้องมีการศึกษาแก้กฎหมาย? และความเคลื่อนไหวเช่นนี้จะส่งผลกระทบอะไรบ้าง? The MATTER ชวนสำรวจไปพร้อมๆ กัน
หนังสือด่วนที่สุด ที่ นร 0503/12790 ลงวันที่ 20 มิถุนายน 2567 โดยสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย มอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยศึกษาความเป็นไปได้ของการกำหนดระยะเวลาทรัพย์อิงสิทธิ ไม่เกิน 99 ปี และการให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพิ่มเป็น 75%
ศึกษาแก้กฎหมาย ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ 75%
จุดเริ่มต้นทั้งหมดเกิดขึ้น เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 หลังคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติที่เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และการเตรียมการเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมโลก (Thailand Vision)
ด้าน ภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกฯ และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์ ได้ให้สัมภาษณ์ภายหลังว่า จากมติ ครม. เมื่อวันที่ 9 เมษายน ยังมีเรื่องที่ค้างอยู่ 2 เรื่อง คือการกำหนดระยะเวลาทรัพย์อิงสิทธิ ไม่เกิน 99 ปี กับการเพิ่มถือครองคอนโดฯ ของชาวต่างชาติ ไม่เกิน 75% ซึ่งในการประชุม ครม. เมื่อวันที่ 18 มิถุนายนที่ผ่านมา เขาได้สั่งการให้กระทรวงมหาดไทยดำเนินการเร่งรัดศึกษาต่อ
ภูมิธรรมย้ำว่า ขณะนี้ยังเป็นเพียงการหาข้อสรุปความเป็นไปได้ ยังไม่มีการดำเนินการจัดการ
ส่วน อนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกฯ และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ก็เปิดเผยเมื่อวันที่ 25 มิถุนายนที่ผ่านมาว่า เรื่องนี้กรมที่ดินกำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาร่างกฎหมายตามมติ ครม. ซึ่งเขาย้ำว่า ได้แจ้งไปยังอธิบดีกรมที่ดินว่าต้องทำให้ดีที่สุด โดยพิจารณาข้อกังวลของประชาชน แต่ก็ต้องเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจ และปกป้องผลประโยชน์ของประเทศให้ได้มากที่สุด
“ไม่ต้องกังวล เพราะไม่มีใครรู้เรื่องที่ดินมากไปกว่ากรมที่ดิน ผมมั่นใจ ถ้าเป็นข้อสั่งการของนายกรัฐมนตรี หรือ ครม.ที่กลัวว่าจะไปเอื้อประโยชน์ให้กับกลุ่มผลประโยชน์ใดๆ ไม่มีอยู่แล้ว พูดกันไปเรื่อย รับรองว่านายกฯ และรองนายกฯ ภูมิธรรม ไม่มีเรื่องธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับท่านอย่างแน่นอน อันนี้มั่นใจ” อนุทินระบุ
ไม่ต่างกับนายกฯ เศรษฐา ที่ยืนยันว่า ไม่ได้ออกกฎหมายเพื่อเอื้อนายทุน โดยกล่าวว่า เป็นวิธีการกระตุ้นเศรษฐกิจ คิดว่าคงไม่กระทบอะไร
เรื่องราวเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ ก่อนหน้านี้เคยมีความพยายามเสนอให้รัฐบาลเพิ่มโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติมาแล้ว หรือกระทั่งการผลักดันจากรัฐบาลเอง ในสมัย พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา
ในปี 2564 รัฐบาลของ พล.อ.ประยุทธ์ เคยมีความพยายามจะแก้กฎหมายให้ต่างชาติเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ได้มากถึง 70-80% แต่ถูกกระแสสังคมคัดค้าน การศึกษาความเป็นไปได้ดังกล่าวจึงถูกตีกลับไป
หรือเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เพิ่งประกาศนโยบายของสมาคมฯ โดยข้อหนึ่งระบุว่า จะผลักดันการปรับปรุงเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติ จาก 49% เป็น 69%
คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ
สำรวจเทรนด์ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ไทย
จีนอันดับ 1 – เมียนมาอันดับ 2 – รัสเซียอันดับ 3
ข้างต้นคือการจัดอันดับสัญชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยมากที่สุด ในไตรมาส 1 ปี 2567 ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ในชุดข้อมูลดังกล่าวยังปรากฎตัวเลขน่าสนใจ ที่สะท้อนเทรนด์การซื้อคอนโดฯ ของชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี
REIC ระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี 2567 มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ให้ชาวต่างชาติจำนวน 3,989 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 16.7% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ และทั้งหมดนี้ มีมูลค่ารวมของการโอนกรรมสิทธิ์เป็นเงิน 18,013 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 28.6 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ
5 อันดับสัญชาติเรียงลำดับตามจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในไตรมาส 1 ปี 2567 คือ
- จีน
- สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 40.5%
- มูลค่า 7,570 ล้านบาท
- เมียนมา
- สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 10%
- มูลค่า 2,207 ล้านบาท
- รัสเซีย
- สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 7.5%
- มูลค่า 924 ล้านบาท
- สหรัฐฯ
- สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 4.2%
- มูลค่า 919 ล้านบาท
- เยอรมัน
- สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 3.8%
- มูลค่า 485 ล้านบาท
REIC ตั้งข้อสังเกตว่า สัญชาติเมียนมามีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ถ้าคิดในแง่ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ จากปี 2564 อยู่อันดับที่ 25 แต่ ปี 2566 กลับพุ่งขึ้นมาเป็นอันดับ 6 และล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2567 ก็ขยับมาอยู่ที่อันดับ 2
ในฝั่งข้อมูลทางอุปทาน (supply) ก็น่าสนใจไม่แพ้กัน
ข้อมูลจาก บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย (Colliers Thailand) บริษัทที่ปรึกษาและวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ในพื้นที่ท่องเที่ยว อย่าง ภูเก็ต พัทยา และหัวหิน มีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รวมกว่า 5.6 หมื่นล้านบาท นับเป็นครั้งแรกในรอบ 10 กว่าปี ที่โครงการคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในภูเก็ตและพัทยา รวมสูงกว่ากรุงเทพฯ
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจัยหลักๆ ของเทรนด์ดังกล่าว เป็นเพราะอุปสงค์ (demand) ที่มาจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีนและรัสเซีย
กรุงเทพฯ
สรุปแล้ว ใครได้ ใครเสีย?
ภายหลังจากมีข่าวคราวว่ารัฐบาลจะผลักดันเรื่องการแก้กฎหมายให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ 75% เรื่องนี้ก็มีทั้งฝ่ายที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย
ทางฝั่งสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้รวมตัวกันออกแถลงการณ์ จาก 18 สมาคม ระบุว่า เรื่องนี้จะไม่กระทบสิทธิของคนไทยในการอยู่อาศัยในคอนโดฯ หากมีการออกระเบียบเพิ่มเติมต่างๆ ยกตัวอย่างเช่น สละสิทธิการโหวตของชาวต่างชาติในจำนวนที่เกินกว่า 49% ให้ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องมีสัญชาติไทยเท่านั้น หรือให้มีจำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลชาวต่างชาติ ไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด
แถลงการณ์ดังกล่าวระบุว่า การเพิ่มโควตาการถือครองคอนโดฯ เป็น 75% เป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติได้ซื้อที่อยู่อาศัยแบบถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาการซื้อหรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้องได้
ส่วนอีกฝั่งของความเห็น โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้สัมภาษณ์กับ The MATTER ว่า ไทยจะไม่ได้ประโยชน์อะไรมากนัก เพราะขาดการเก็บภาษีจากชาวต่างชาติที่จริงๆ แล้วควรจะเก็บ
“เรื่องสำคัญเลยคือว่า มันไม่มีการเก็บภาษี ซึ่งการที่ต่างชาติมาซื้อ ต่างประเทศเขาเก็บภาษีกันทั้งนั้นเลย แต่บ้านเราไม่ได้เก็บภาษี” โสภณกล่าว
เขาเสนอการเก็บภาษีชาวต่างชาติ 3 ส่วนที่ควรพิจารณาใหม่ ได้แก่
- ภาษีซื้อคอนโดฯ โสภณระบุว่า ไทยไม่ได้เก็บเลย หากยกตัวอย่างสิงคโปร์ ชาวต่างชาติต้องเสียภาษีมากถึง 60%
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โสภณยกตัวอย่างการซื้อคอนโดฯ ในไทยว่า เวลาชาวต่างชาติมาซื้อคอนโดฯ ที่สุขุมวิท ราคา 70 ล้านบาท ต้องเสียภาษีล้านละ 200 บาท “นั่งแท็กซี่ไปเสียภาษียังอาจจะแพงกว่าอีก ดังนั้นมันก็ไม่เวิร์ก” เขากล่าว
- ภาษีเกี่ยวกับกำไรจากการขายได้ โสภณยกตัวอย่างว่า ในสหรัฐฯ มีการเก็บภาษี 20% ของกำไร เพื่อนำไปพัฒนาประเทศ ขณะที่ในประเทศไทยนั้น “บ้านเราก็เก็บเหมือนกัน แต่ตามราคาประเมินราชการ ซึ่งต่ำมาก ก็แทบจะไม่ได้เก็บเลย มันก็เลยถือว่า เราไม่ได้อะไรเลย”
โสภณยังเสนอเพิ่มเติมว่า ควรมีมาตรการกำหนดราคาขั้นต่ำที่ชาวต่างชาติจะซื้อได้ เพื่อคุ้มครองราคาคอนโดฯ ไม่ให้กระทบกับคนไทย
“เมืองไทยควรกำหนด เช่น 10-12 ล้านบาทขึ้นไป ถึงจะให้ชาวต่างชาติซื้อได้ ต่ำกว่านั้นห้ามซื้อ เพราะเดี๋ยวคุณจะแย่งคนไทยซื้อ เดี๋ยวราคามันแพงขึ้นเรื่อยๆ เดี๋ยวคนไทยเดือดร้อน อันนี้ก็ไม่กำหนด คุณจะขายต่างชาติท่าเดียว มันก็เลยยังไม่ครอบคลุมเท่าที่ควร” เขาอธิบาย
แต่ทั้งหมดนี้ เมื่อหลายคนในรัฐบาลออกมาย้ำว่า ยังอยู่ในขั้นตอนการศึกษาความเป็นไปได้เท่านั้น เรื่องนี้จะลงเอยอย่างไร คงต้องติดตามกันต่อไป
