มีเงินเท่านี้ ผ่อนบ้านไหวไหม
เราทุกคนฝันอยากมีบ้าน แต่ยิ่งอยู่ๆ ไป ก้มหน้าก้มตาทำงาน รายได้ไม่ว่าจะอยู่ที่หลักสองหมื่นกลางๆ หรือขยับขึ้นมานิดหน่อย อารจะลงทุนซื้อบ้านเป็นที่พักใจและยืนหยัดเติบโตซักหลัง ซื้อคอนโดซักห้องเป็นของตัวเอง ยิ่งนานเข้าบ้านก็ยิ่งแพง ยิ่งรู้สึกว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองยิ่งเป็นความฝันที่ไกลจากความเป็นจริงเข้าไปทุกที
ปัญหาเรื่องบ้าน-Housing เป็นปัญหาสำคัญที่ทั่วโลกกำลังเผชิญ ปัญหาเรื่องคนไร้บ้านและสลัมนั้นก็เป็นปัญหาหนึ่งที่ต้องแก้ไข แต่ปัญหาเรื่องบ้านและการครอบครองบ้านนั้น ผู้มีรายได้ปานกลางกลับกลายเป็นอีกกลุ่มที่เจอปัญหา และซ้ำร้ายคือ การที่คนชั้นกลางที่โอเคมีการศึกษา มีตัวเลขรายได้ประมาณหนึ่ง ไม่ได้ถูกจำแนกเป็นคนจนตามโครงสร้างทางเศรษฐกิจ
แต่ในที่สุดแล้ว คนชั้นกลางเช่นเราๆ ก็กำลังประสบปัญหาเรื่องการซื้อและครอบครองบ้าน ที่ตัวราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์กำลังแพงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งราคาบ้านและความยากลำบากเหล่านี้กลายเป็นภาคส่วนที่คนกลางๆ ต้องดูแลตัวเอง ไม่มีการช่วยเหลือ อุดหนุน ส่งเสริมหรือดูแลจากภาครัฐที่ทำหน้าที่จัดหาบ้านแต่อย่างใด
ปัญหาเรื่องการเข้าไม่ถึงตลาดบ้านเป็นปัญหาที่กำลังเกิดขึ้นทั้งในอเมริกาและในเอเชีย มีการสำรวจพบกระทั่งว่า คนทำงานแม้จะมีรายได้ระดับท็อปของเมืองหรือของย่านในสหรัฐ แต่ก็กลับไม่สามารถแม้แต่จะเช่าบ้านในพื้นที่นั้นๆ ได้ อันนี้แค่เช่านะ สำหรับการซื้อและถือครองนั้นมีรายงานว่า คนที่มีรายได้เฉลี่ย หรือรายได้ปานกลางนั้นไม่สามารถซื้อบ้านได้ใน 344 ประเทศ จากการสำรวจใน 486 ประเทศ
ประเด็นเรื่องอสังหาริมทรัพย์ ว่าเอ้อ ประชากรจะสามารถซื้อบ้านได้หรือไม่ โดยทั่วไปบ้านเรารัฐอาจจะมองไปที่การสงเคราะห์ดูแลในส่วนของผู้มีรายได้น้อย แต่จริงๆ แล้ว การจะสร้างเมืองที่ดี มันต้องเริ่มที่บ้าน หน้าที่หนึ่งของเมืองที่จะดี จะเติบโตได้คือการทำเมืองที่สามารถรักษาคนเก่งๆ ที่มีคุณภาพไว้ได้ ลองนึกภาพดูว่า ถ้าเราสามารถมีบ้านที่ดีในเมืองนั้น กับการที่แค่บ้านเรายังซื้อไม่ได้ เราจะสามารถหยั่งรากและรักเมืองๆ นั้นได้มากแค่ไหน
vox.com
ปัญหาเรื่องบ้านทั่วโลก และมีรายได้เท่าไหร่ถึงซื้อไหว
ทั่วโลกมีกระแสทั้งเรื่อง Affordable Housing และ Housing is Human Right พูดง่ายๆ คือถ้าเราไม่มีบ้านที่อยู่ดี เราจะมีคุณภาพชีวิตที่ดีได้อย่างไร ในแง่ของบ้านในฐานะสิทธิมนุษยชนนั้นทางสหประชาชาติก็ได้ถูกพูดไว้เป็นวาระหลักในราวปี ค.ศ.1987 ปีที่ยกให้เป็นปีแห่ง International Year of Shelter for the Homeless ซึ่งก็ว่าด้วยความสำคัญและการจัดหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม
นอกจากการจัดหาบ้านที่ส่วนใหญ่แล้วโดยเฉพาะในบ้านเราก็จะมองว่าการจัดหาบ้านอยู่ที่คนไร้บ้านและกลุ่มคนจนเป็นสำคัญ แต่คำว่า Affordable Housing เป็นอีกกระแสและความจำเป็นที่สำคัญพอกัน คือรัฐหรือเมืองเมืองหนึ่งควรจะต้องมองไปที่ภาคที่อยู่อาศัย ในฐานะการตอบสนองความต้องการพื้นฐานของผู้คน และวางเป็นรากฐานตามทิศทางที่อยากให้เมืองเมืองนั้นเติบโต ให้กลุ่มคนที่ต้องการใช้ชีวิตและเติบโตได้ เข้าถึงการมีบ้านได้อย่างเหมาะสม
ทีนี้ถ้ามองโดยทั่วไปก่อน การครอบครองบ้านได้ก็เป็นข้อพิจารณาและก็เป็นความฝันของผู้คน ปัญหาเรื่องการซื้อบ้านสัมพันธ์กับทิศทางราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น จนกระทั่งมีรายงานว่า ในประเทศส่วนใหญ่ คนที่มีรายได้อยู่ระดับค่าเฉลี่ยไม่สามารถซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้ การสำรวจในปี ค.ศ.2020 พบว่า คนที่มีรายได้ตามค่าเฉลี่ยใน344 ประเทศจาก 486 ประเทศนั้นไม่พอกับการซื้อบ้าน
ในสหรัฐมีรายงานไปในทำนองเดียวกันจาก Attom Data Solutions ว่า 71% ของชาวสหรัฐที่มีรายได้ตามค่าเฉลี่ยนั้นไม่สามารถซื้อบ้านได้ ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากราคาอสังหาที่เพิ่มสูงขึ้น เช่นแค่ในระยะสามเดือนในปี ค.ศ.2019 ราคาบ้านกลับเพิ่มสูงขึ้น 9% มีรายงานตัวเลขราคาบ้านของสหรัฐว่าอยู่ที่ 257,000 เหรียญสหรัฐ และประเมินว่าผู้ที่จะซื้อบ้านได้นั้นต้องมีรายได้ราว 67,640 เหรียญสหรัฐต่อปี ในขณะที่รายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 58,214 เหรียญสหรัฐ
ล่าสุดก็ได้มีงานศึกษาจากทาง Harvard ว่าผลจากวิกฤตซับไพรม์สหรัฐกลายเป็นดินแดนเช่าเขาอยู่ ในรายงานแสดงให้เห็นหลายสัญญาณของการครอบครองบ้านที่เป็นไปในทางแย่ลง เช่นในปี ค.ศ.2013 ตัวเลขของรายได้เฉลี่ยที่จะซื้อบ้านได้กระโดดเพิ่มขึ้นจาก 53,300 ต่อปีเป็น 67,640 ตัวเลขรายได้ของการเช่าอยู่ที่ แต่เดิมคือกลุ่มคนโสดและคนที่มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 เหรียญสหรัฐต่อปี แต่ในปี ค.ศ.2018 มีรายงานตัวเลขการเช่าว่าราว 62% ของผู้เช่าหรือประมาณ 27 ล้านคนนั้นเป็นผู้มีรายได้ปานกลางที่ 30,000-75,000 เหรียญสหรัฐ และมีราว 10 ล้านครัวเรือนที่มีรายได้สูงกว่า 75,000 เหรียญต่อปีที่เลือกจะเช่าอยู่มากกว่าซื้อ
ในทำนองเดียวกัน รายงานในปี ค.ศ.2010 รายงานว่าโดยเฉลี่ยแล้วผู้เช่าจะเป็นคนโสดที่มีการศึกษาระดับมัธยมศึกษาตอนปลาย มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 เหรียญต่อปี แต่ในปี ค.ศ.2018 รายงานว่าลักษณะของผู้เช่าได้กลายไปสู่กลุ่มคนที่มีการศึกษาระดับอุดมศึกษา และรวมไปถึงคู่แต่งงานด้วย
bkknowconnect.com
Informal Poor กับเท่าไหร่ถึงจะจ่ายไหว
ทีนี้ มีเงินเท่าไหร่ถึงจะควรผ่อนบ้านได้ ส่วนใหญ่ก็จะใช้อัตรา debt-to-income ratio มาประเมิน คือดูอัตราการจ่ายหนี้โดยเทียบเข้ากับรายได้ ทาง Attom Data Solutions ใช้เกณฑ์ที่ 28% คือ 28% ของรายได้เนี่ยเอาไปจ่ายค่าบ้านหมด ถ้าเราคิดคร่าวๆ จะซื้อบ้านหลังนึงเราควรใช้เงินประมาณ 1 ใน 4 ไปผ่อน ถึงจะเหมาะสม
สำหรับบ้านเรา มีตัวเลขอธิบายง่ายๆ ว่า ทุกๆ การซื้อบ้านราคา 1 ล้าน ตีต่ำๆ ต้องผ่อนราวๆ 7,000 บาท ถ้าเราใช้เกณฑ์แบบด้านบนซื้อบ้านราคาหนึ่งล้านบาท เราควรจะมีรายได้เดือนละ 28,000 บาทถึงจะผ่อนได้อย่างเหมาะสม (ตีอย่างคร่าวๆ และต่ำๆ) ถ้ามองไปที่ราคาบ้าน ห้อง คอนโดปัจจุบัน ส่วนใหญ่จะเริ่มที่ 2 ล้านถึงจะอยู่ได้สบายๆ แปลว่าคูณเข้าไปโลด ซึ่งถ้าตัวเลขคร่าวๆ ที่บริษัทเกี่ยวกับบ้านมักยกมาคือกู้บ้านสองล้าน ผ่อนราวหมื่นสองถึงหมื่นสี่ เราควรมีรายได้ 35,000
เอาเข้าจริงการมีรายได้ 35,000 ก็ถือว่าอยู่ในระดับกลางค่อนไปทางสูง และในชีวิตจริง รายได้ประมาณนี้จ่ายค่าบ้านไป 14,000 ก็พอไหว แต่ต้องเข้าสู่โหมตประหยัดพอสมควรไปราว 20 ปี ถ้าเอาตามเกณฑ์สถาบันวิจัยของสหรัฐ ซื้อบ้านสองล้าน ผ่อน 14,000 ควรมีรายได้ 50,000 ประมาณนั้น ซึ่งก็ควรจะราวๆ นี้แหละ เพราะยังมีค่าใช้จ่ายจิปาถะอีกมากมาย
ดังนั้นเอง ถ้าเราดูจากตัวเลขทั้งของบ้านเราที่การจะซื้อบ้านดีๆ ซักหลังที่สองล้านนี่คือหายากแล้วนะ ประกอบกับทิศทางเช่นของอเมริกาที่ผู้เช่ากลายเป็นคนที่มีการศึกษาสูงขึ้น มีรายได้สูงขึ้น ประเด็นเรื่องบ้าน โดยเฉพาะ housing ของผู้มีรายได้ปานกลาง คนรุ่นใหม่ทั้งหลายจึงเป็นที่สนใจและเป็นที่กังวลของนักวิชาการด้านเคหะ
รองศาสตราจารย์ ดร.กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์ ปรมาจารย์ด้านเคหการณ์ของไทยก็เห็นว่า การจัดสรรบ้านนั้นเป็นเรื่องพื้นฐาน เป็นรากฐานของเมือง บ้านเรานั้นการจัดสรรค์บ้านเป็นเรื่องของการจัดหาให้กับผู้มีรายได้น้อย คนที่เป็นคนชั้นกลางกลับกลายเป็นคนที่จนบ้าน คือไม่สามารถซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้ ซึ่งอาจารย์อธิบายว่า การจัดการเรื่อง housing ด้านหนึ่งคือการจัดสรรห์ดูแลให้คนทุกชั้นมีบ้านอย่างเหมาะสม เมื่อทุกคนทุกลำดับชั้นมีบ้านแล้วก็จะนำไปสู่การเติบโตของเมืองตามที่แต่ละเมืองต้องการให้เป็นต่อไป และในที่สุดการมีบ้านที่ดี ที่สมหรือ affordable นี้ก็จะนำไปสู่ความรักบ้านเกิดเมืองนอนเอง
ในทำนองเดียวกัน ปฐมา หรุ่นรักวิทย์ สถาปนิกและนักวิชาการผู้เชี่ยวชาญด้านชุมชนและบ้านผู้มีรายได้น้อยเองก็มีความเห็นไปในทำนองเดียวกัน หลังจากทำงานกับบ้านคนจนเช่นสลัมมาอย่างยาวนาน อาจารย์เห็นว่าในที่สุดคนชั้นกลางนี่แหละที่กำลังเจอปัญหาไม่สามารถมีบ้านได้ โดยอาจารย์นิยามคนชั้นกลางว่าเป็น informal poor คือไม่ได้อยู่ในโครงสร้างของการนิยามว่าเป็นคนยากจนเช่นผู้มีรายได้น้อย (formal poor) ตรงนี้ก็เลยย้อนแย้งเพราะถ้าเป็นคนยากจนไปเลย รัฐก็จะมองเห็นและเข้าไปดูแลตามโครงสร้าง มีโครงสร้างมารองรับ แต่คนชั้นกลางนั้นไม่มี
จริงๆ ถ้ามองในฐานะพนักงานออฟฟิศ บ้านเรานั้นโครงการเคหะส่วนใหญ่ก็จะเป็นของรัฐ เน้นเป็นเคหะสงเคราะห์สำหรับผู้มีรายได้น้อย ในขณะที่คนทำงาน มีการศึกษากลางๆ อย่างเราๆ ก็มีหน้าที่ปากกัดตีนถีบ หมุนเงินผ่อนบ้านหรือไม่แค่ก็ฝันอยากมีบ้านกันต่อไป จะลงมือผ่อนก็ไม่ไหว
ทางอาจารย์กุณฑลทิพยเองก็กล่าวว่า ในหลายประเทศรัฐเองมีหน้าที่เข้าไปส่งเสริมให้คน รวมถึงคนชั้นกลางแบบเราๆ มีบ้านได้ ไม่ว่าจะเป็นการช่วยอุดหนุน การมีมาตรการทางภาษี และอื่นๆ เพราะว่าการมีบ้านที่ดี นำไปสู่การมีเมืองที่ดี ส่งเสริมสำนึกของการเป็นบ้านเกิดเมืองนอน
homezoomer.com
แน่นอนว่าการตัดสินใจซื้อบ้าน ลงหลักปักฐานสัมพันธ์กับหลายปัจจัย นอกจากเรื่องรายได้แล้ว ความรู้สึกมั่นคงในชีวิตก็ค่อนข้างสำคัญ บ้านเราถือเป็นดินแดนของการดูแลตัวเองในทุกระดับ และมีความกังวลถึงหายนะทางการเงินหรือการใช้ชีวิตอยู่เสมอ ด้านหนึ่งคงเกิดจากการไม่มีสวัสดิการ ไม่มีความช่วยเหลือที่ส่งผลกับมโนสำนึกลึกๆ บางอย่างของเรา ในบางที่ถ้าคนมีความรู้สึกมั่นคง เหมือนในโลกที่ยากอยู่แล้ว รัฐที่เราจ่ายภาษีให้ทั้งทางตรงและทางอ้อมนั้นจะมีเหมือนฟูกที่คอยรองรับเราไว้ในห้วงเวลาที่ไม่คาดคิด แต่ในทางกลับกัน เราเองต้องดูแลตัวเองในทุกย่างก้าวทั้งในเชิงกายภาพและในเชิงความหมาย
ประเด็นเรื่องบ้าน การครอบครองบ้าน การจัดสรร หรือจัดหาที่อยู่อาศัยอันเป็นส่วนหนึ่งของทิศทางการพัฒนาเมืองและความคิดของผู้คนก็เป็นเรื่องที่เคลื่อนไหวเปลี่ยนแปลง ตอนนี้ในประเทศที่ยังมองเรื่องการครอบครองบ้านในฐานะสินทรัพย์ ก็เริ่มมองเห็นวิกฤตที่ราคาอสังหาสวนทางกับรายได้ แต่ในหลายประเทศ เช่น ยุโรปหรือญี่ปุ่นที่เริ่มมองอสังหาในมุมอื่นๆ ไม่เน้นการถือครอง เน้นการบริหารจัดการโดยรัฐ เปลี่ยนมือและอยู่อาศัยไปตามบริบทการดูแลร่วมกัน ก็เป็นอีกหนึ่งความคิดของชีวิตและการอยู่อาศัยที่ค่อยๆ ปรับเปลี่ยนไป
อ้างอิงข้อมูลจาก
