คงไม่มีอะไรดีไปกว่าทำงานมาเหนื่อยๆ แล้วได้ทิ้งตัวเอาแรงบนเตียงนิ่มๆ อากาศถ่ายเทดี และจะยิ่งฟินกว่าหลายเท่าถ้าได้มีชื่อเป็นเจ้าของ แต่ดูเหมือนการอนุมัติสินเชื่อ บ้าน-คอนโด ของแบงก์ทุกวันนี้ จะไม่ได้ยื่นโอกาสเป็นวัยรุ่นสร้างตัวกันง่ายๆ เสียแล้ว
“การเป็นหนี้มันเศร้านะ ถึงเราจะอยากได้อะไรมากๆ แต่ถ้ายังไม่พร้อมคนที่แย่คือเรา ทั้งเรื่องเงินและจิตใจด้วย…สิ่งที่ทำได้ในตอนนี้ คือการเป็นลูกหนี้ที่ดี เพราะมีผลต่อการรีไฟแนนซ์มาก จ่ายให้ตรง โปะบ้างถ้ามีเงินก้อน”
ถึงจะผ่านช่วงเวลาลุ้นระทึกไปได้ไม่นาน แต่อาย (นามสมมติ) ยังคงบอกเล่าความรู้สึกครั้งอายุ 26 ปี ที่ต้องรอผลการกู้สินเชื่อบ้านได้เป็นอย่างดี เพราะนั่นหมายถึงชีวิตนับจากนี้ของเธอจะไม่มีทางเหมือนเดิม
ทว่า ไม่รู้ร้ายหรือดีที่ใครหลายต่อหลายคนในช่วงชีวิตเดียวกันกับอาย อาจไม่ได้มีโอกาสสัมผัสประสบการณ์ในลักษณะนี้โดยง่ายอีกแล้ว ด้วยหลากหลายปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย และหนึ่งในนั้น คือ Rejection Rate หรือ การปฏิเสธสินเชื่อ นั่นเอง
ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ยืนยันถึงภาพที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ยังคงรอเจ้าของกันเพียบ ไม่ใช่เรื่องเกินจริงเสียแล้วในพื้นที่กรุงเทพฯ แถมแต่ละทำเลก็มีหน่วยเหลือขายต่างกันไป
ดอกเบี้ยนโยบายปรับตัว? ความต้องการซื้อของคนลดลง? The MATTER ถือโอกาสรวบรวมข้อมูล และความคิดเห็นจากคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออธิบายสถานการณ์ที่กำลังเกิดขึ้น
ที่อยู่อาศัยขายไม่ออกจริงไหม?
เริ่มต้นด้วยการย้อนดูผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมอาคารชุดและบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 (กรกฎาคม-กันยายน) มียอดขายต่ำกว่า ปี 2565 ทุกไตรมาส
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ให้ข้อมูลไว้ว่า อาคารชุดมีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นทุกไตรมาส จนทำให้เมื่อสิ้นไตรมาส 3 มีห้องชุดที่รอการขาย อยู่ที่ 49,433 หน่วย เพิ่มขึ้น 27.5% นี่ยังไม่นับรวมบ้านจัดสรรที่ในช่วงเวลาเดียวกัน มีหน่วยขายใหม่ลดลง 11.4% เป็นไตรมาสแรก และมีหน่วยเหลือขาย 44,174 หน่วย มูลค่า 113,180 ล้านบาท
ทั้งนี้ ในแต่ละทำเลก็มียอดเหลือขายห้องชุดต่างกันออกไป อย่างในเมืองนนทบุรี ปากเกร็ด เหลือขาย 6,220 หน่วย หรือพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศ เหลือขาย 5,929 หน่วย ซึ่งจะมีผลต่อการขายออก ที่จะยาวนานตั้งแต่ 30-44 เดือน ในขณะที่บ้านจัดสรรในพื้นที่คลองหลวง หนองเสือ ที่เหลือขาย 7,739 หน่วย ก็คาดใช้เวลาขายถึง 78 เดือน เลยทีเดียว
รักษาการผู้อำนวยการ REIC ชี้ว่า การถูกปฏิเสธสินเชื่อที่สูงก็เป็นอีกเหตุผล ที่ทำให้ในปี 2567 นี้ ผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวังในการทำตลาดกลุ่มนี้มากขึ้น
ยิ่งราคาถูก ยิ่งถูกปฏิเสธง่าย
แม้ทุกวันนี้ข้อเสนอของสถาบันการเงินในทุกวันนี้ จะเพิ่มโอกาสให้คนทั่วไปเข้าถึงการกู้ยืมในระบบมากขึ้น แต่ยังคงต้องอยู่บนพื้นฐานพื้นฐานการประเมินศักยภาพทางการเงิน ตามคำบอกเล่า เอ็ม (นามสมมติ) Sales & Marketing ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่ถ้าเอ่ยชื่อแล้วคงมีคนร้องอ๋อตามกัน ด้วยประสบการณ์ดูแลลูกค้าที่สนใจห้องชุดราคาตั้งแต่ 1-10 ล้านบาท อีกทั้งจำนวนมากยังเป็นคนรุ่นใหม่
“โครงการแต่ละแห่งมีโปรโมชั่น และเรตราคาก็ต่างกัน คร่าวๆ เฉลี่ยแล้วต่อการกู้ 1 ล้านบาท จะผ่อนราว 7,000 บาท สมมติคุณสนใจห้อง 3 ล้าน เท่ากับส่งราว 21,000 บาทต่อเดือน ธนาคารรู้อยู่แล้วว่าควรส่งหนี้กี่เปอร์เซ็นต์ ใช้จ่ายกี่เปอร์เซ็นต์ ดังนั้น 21,000 บาท ยังไม่ใช่รายได้ที่ควรจะต้องมีแน่ๆ”
ตัวอย่างนี้อาจดูไม่ค่อยให้กำลังใจมากนักตามความเห็นของเอ็ม แต่นั่นก็เป็นสิ่งที่ทุกคนต้องประเมินศักยภาพของตนเองตั้งแต่ต้น เนื่องจากโอกาสการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารในช่วงที่ผ่านมามีความยุ่งยากขึ้นจริง เหตุผลจากดอกเบี้ยที่ปรับตัวทุกปี
ขณะที่ ‘Credit Score’ หรือข้อมูลคะแนนเครดิต ที่เป็นผลรวมจากการประเมินข้อมูลทางสถิติของลูกค้าว่ามีโอกาสที่จะไม่ผิดนัดชำระหนี้ที่ก่อไว้ โดยคำนวณจากประวัติการก่อหนี้ และพฤติกรรมการชำระหนี้ในอดีตของคนคนนั้น กลับเป็นปัจจัยใหญ่ให้ลูกค้าจำนวนไม่น้อยของเอ็ม ต้องพลาดโอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน
มองในแง่ดี นี่นับเป็นข้อดีของการขอสินเชื่อในคนอายุน้อย เพราะยังไม่มีภาระหรือประวัติหนี้เสียมาก่อน เช่นที่อายพยายามรักษาวินัยทางการเงินให้ดีที่สุด
เอ็ม ยังยกตัวอย่างกลุ่มฟรีแลนซ์ ที่โอกาสการกู้สินเชื่อยากลำบากไม่เปลี่ยนแปลง “ทางธนาคารตรวจสอบมากขึ้น ทั้งการจ่ายภาษี การนำข้อมูลเข้าระบบครบถ้วนไหม ถ้ามีอะไรตกหล่นไปนิดเดียว โอกาสกู้ผ่านเป็นไปได้ยากเลย”
“คอนโดยิ่งราคาต่ำ ยิ่งถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อง่าย” เอ็ม แสดงความเห็นทิ้งท้าย
ตามข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย ดูเหมือนจะช่วยยืนยันว่า มาตรฐานการให้สินเชื่อภาคครัวเรือนในไตรมาสที่ 3 และ 4 ปี 2566 ยังเข้มงวดต่อเนื่องจริง ด้วยเหตุว่าความต้องการสินเชื่อครัวเรือนในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในเกือบทุกประเภท โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่ออุปโภคบริโภคอื่นและสินเชื่อบัตรเครดิต ตามความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีแนวโน้มปรับดีขึ้น
ทั้งนี้ อัตราการอนุมัติสินเชื่อมีแนวโน้มปรับดีขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยตามการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อระหว่างสถาบันการเงินเอง รวมถึงโปรโมชั่นส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นผลต่อเนื่องจากอุปทานคงค้างในภาคธุรกิจที่ยังอยู่ในระดับสูง
‘เช่าคอนโด’ ตอบโจทย์ชีวิตคนรุ่นใหม่
“คิดมาตลอดว่าถ้าอายุใกล้เลขสามแล้วเมื่อไหร่ คงตั้งหลักซื้อคอนโดสักที แต่พอมาบวกลบค่าใช้จ่าย บวกกับความสะดวกของการเดินทางไปทำงาน การเช่าคอนโดยังคุ้มกว่าสำหรับเรา”
พนักงานบริษัทเอกชน ในวัยย่าง 29 ปี อย่างบอย (นามสมมติ) เป็นตัวอย่างหนึ่งของคนที่เช่าคอนโดไม่ไกลจากที่ทำงานมาตลอด เพราะต้องการลดเวลาการเดินทางในแต่ละวัน และการใช้ชีวิตช่วงสุดสัปดาห์ ด้วยบริบทของการเป็นเด็กต่างจังหวัดที่ต้องทำงานในกรุงเทพฯ หลังเรียนจบ เขาจึงอาจไม่ได้มีทางเลือกมากนัก แต่นั่นก็เป็นปัจจัยที่ทำให้มีแผนว่าหากชีวิตมีความมั่นคงขึ้น ก็อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ไม่เพียงเพื่อตัวเอง แต่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายให้กับคนในครอบครัวเช่นกัน แต่แล้วเมื่อเวลานั้นใกล้มาถึง ความตั้งใจที่เคยมีมาแต่ต้นก็ค่อยๆ เปลี่ยนไป
“กรุงเทพฯ ไม่ได้น่าอยู่ขนาดนั้น ถ้าซื้อคอนโดไปแล้วก็หวงไม่ได้อยากปล่อยเช่าถ้าจะย้ายไปทำงานที่อื่น คิดแล้วเลยขอเช่าก่อนอีกสักหน่อย”
ไม่ต่างกันกับ ษา (นามสมมติ) พนักงานบริษัทเอกชน ในวัย 28 ปี ที่แผนชีวิตเริ่มไม่ได้ขึ้นอยู่กับเธอเพียงคนเดียว เพราะหากต้องการสร้างครอบครัวในอนาคต ปัจจัยเรื่องการทำงานของคนที่คบหา ซึ่งต้องอยู่ในต่างจังหวัดมากกว่า ก็นับเป็นหนึ่งเหตุผลสำคัญที่ทำให้ยังไม่อยากลงทุนกับการซื้อคอนโด
ขณะที่ ฤดี (นามสมมติ) พนักงานบริษัทเอกชน ในวัย 29 ปี อาจมีเหตุผลที่ต่างออกไป ในการตัดสินใจเช่าคอนโดมาต่อเนื่อง
“คอนโดที่เช่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้า คล่องตัวสูง แต่ติดปัญหาเรื่องผนังบาง กฎเยอะ ไลน์ส่วนกลางคนร้องเรียนกันตลอด จะทำอะไรต้องระวังไปหมด เลยถ้าต้องเลือกวันนึงก็อยากซื้อบ้านมากกว่า แต่เดี๋ยวนี้ซื้อบ้านก็ต้องซื้อรถตามมาเพราะเรื่องทำเล มันบานปลาย เลยยังไม่อยากมีภาระตอนนี้”
ตามารายงานของ DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2566 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ น่าจะช่วยอธิบายปรากฏการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นได้ดีทีเดียว
สำหรับรายงานดังกล่าวระบุว่า ความต้องการเช่าในระยะสั้นปรับขึ้นทุกประเภท โดยเฉพาะการเช่าคอนโดเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 14% เปรียบเทียบต่อไตรมาส ขณะที่ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงมีทิศทางเติบโตเป็นบวก
ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด พบว่า ภาพรวมดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 108% โดยเฉพาะคอนโด ที่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่ได้รับความนิยมสูงสุด มีความต้องการเช่าโตต่อเนื่อง ปรับเพิ่มขึ้นถึง 143% ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 2% มีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่ายังทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่ายังคงมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคยังไม่มีความพร้อมทางการเงินเพียงพอ รวมทั้งไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัย
สร้างวินัยทางการเงินให้ดี
ย้อนไปก่อนหน้า แบงก์ชาติเพิ่งปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นสู่ระดับ 2.50% ต่อปี เรามีโอกาสได้พูดคุยกับ กิริฎา เภาพิจิตร ผู้อำนวยการวิจัยนโยบายเศรษฐกิจระหว่างประเทศและการพัฒนา และผู้อำนวยการโครงการวิเคราะห์เศรษฐกิจเชิงลึก (TDRI) ถึงผลกระทบที่มีต่อประชาชน และการป้องกันหนี้เสียในอนาคต
โดยฐานะกรรมการของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งกว่า 80% เป็นลูกค้ารายเล็กที่กู้ไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น กิริฎา อธิบายไว้อย่างน่าสนใจว่า ทุกธนาคารจะมีโปรแกรมที่ให้ใส่ข้อมูลราคาบ้าน ดอกเบี้ย ระยะเวลาการชำระ และข้อมูลความสามารถของผู้กู้เพื่อประเมินความสามารถในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ย
“ทุกธนาคารพยายามดูศักยภาพในการจ่ายหนี้ ว่าถ้าคุณมีรายได้เท่านี้ และไม่ได้มีงานประจำ เขาก็อาจแนะนำให้ไปปรับปรุงรายได้ก่อนถึงจะมากู้ใหม่ได้ ปรับลดราคาบ้านที่จะกู้ หรือแนะนำการกู้ร่วมกับคนในครอบครัว”
“การช่วยวางแผนผ่อนชำระหนี้ไม่ใช่แค่หน้าที่ แต่เป็นผลประโยชน์ของธนาคารเอง ที่หากรับลูกค้าที่มีโอกาสสร้างหนี้เสียเยอะ เขาก็จะเดือดร้อน ”
ทั้งหมดนี้เป็นขั้นตอนที่อายเคยประสบมาแล้วทั้งสิ้น ด้วยพื้นฐานที่ไม่กลัวจะเริ่มต้น เธอจึงใช้เวลาไม่เกิน 2 ชั่วโมงกับการตัดสินใจจองซื้อบ้านหลังแรกในชีวิต เพราะโปรโมชั่นของโครงการที่ยินดีจ่ายเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ “มันง่ายมากในการที่จะซื้อของใหญ่ขนาดนี้ แค่เตรียมเอกสารตามรายการให้ครบ แล้วส่งสิ่งนี้ไปให้เซลล์ เซลล์จะเอาไปยื่นให้ธนาคารเอง ระหว่างนี้เราสามารถดูดอกเบี้ย MRR ของแต่ละที่ว่าที่ไหนถูกแพง ก็จะลุ้นๆ”
ไม่ว่าจะด้วยเหตุว่า เอกสารที่เตรียมไปครบถ้วน ธนาคารเล็งเห็นศักยภาพการชำระ หรือเป็นโชคดีของช่วงฟื้นฟูเศรษฐกิจจากโรคระบาด แต่ท้ายสุดจาก 7 ธนาคาร มี 2 แห่งที่ตัดสินใจอนุมัติสินเชื่อจำนวน 2 ล้านบาทให้กับอาย
“ณ วันนี้ ถ้าอายุเท่านั้น เงินเดือนเท่านั้น ก็อาจจะกู้ยากกว่าเดิม แต่เราคิดว่าจะรู้ได้ยังไงว่าพร้อมตอนไหน เรื่องเสี่ยงคงเสี่ยงอยู่แล้ว ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ เลยกับการจะทำธุรกรรมอย่างซื้อบ้าน รถ คอนโด เรารู้สึกว่าการบริหารเงินส่วนตัวต้องทำให้ดี ไม่งั้นคงพัง”
“เราอาจเข้ามาเป็นลูกหนี้แบบงงๆ แต่เราซีเรียสมากว่าต้องหาเงินให้ได้ ผ่อนให้ได้ ไม่มีทางติดหนี้” อายย้ำเตือนตัวเอง
