ผมไม่นึกไม่ฝันว่าวันหนึ่งกระแสเสียงบนโลกออนไลน์จะแปะป้ายรัฐบาลที่เสียสละอาสามากู้ชาติว่าเป็น ‘พวกขายชาติ’ ส่วนสาเหตุก็มาจากการผ่อนคลายมาตรการให้ต่างชาติถือครองที่ดิน 1 ไร่ จากเดิมที่ต้องลงทุน 40 ล้านบาทเป็นเวลา 5 ปีให้เหลือ 3 ปีเท่านั้น โดยพุ่งเป้ายัง 4 กลุ่มหลักคือประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ กลุ่มที่ต้องการทำงานในประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
เป้าหมายของนโยบายดังกล่าวก็แสนจะตรงไปตรงมาเพราะบ้านและที่ดินคือการลงทุนก้อนใหญ่ที่ใช้จ่ายไปยังหลากหลายอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นการจ้างแรงงานและวัสดุก่อสร้าง ยังไม่นับข้อบังคับที่ต้องลงทุน 40 ล้านบาทซึ่งนับว่าเป็นเงินลงทุนจากต่างชาติก้อนใหญ่ที่ใช่ว่าจะได้มาง่ายๆ เพราะท่ามกลางสถานการณ์ที่เงินเฟ้อสูงและการเมืองโลกเอาแน่เอานอนไม่ได้ เม็ดเงินส่วนใหญ่จะไหลไปยังสกุลเงินที่มั่นคงอย่างดอลลาร์สหรัฐฯ
นโยบายดังกล่าวจึงมีแต่ได้กับได้ คือได้กระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และได้เงินลงทุนจากต่างชาติเข้าประเทศ แต่ในทางกลับกัน ที่ดินราคาแพงและแสนจะมีอยู่อย่างจำกัดในกรุงเทพฯ และในอีกหลายเมืองใหญ่คือสาเหตุที่คนไทยร่วม 20 ล้านชีวิตไม่ได้ครอบครองบ้านที่ตนเองอยู่อาศัย ปัญหายิ่งทวีความรุนแรงยิ่งขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ โดยประชากรเกินกว่าครึ่งหนึ่งต้องเช่าที่อยู่อาศัย
มาตรการของรัฐจึงชวนให้ฉงนสงสัยไม่น้อย เพราะในเมื่อคนไทยจำนวนมากยังไม่มีปัญญาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ไฉนจึงปักป้ายเชิญชวนให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านโดยไร้มาตรการรองรับหากราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
เม็ดเงินจากต่างชาติกับราคาอสังหาริมทรัพย์
กระแสโลกาภิวัตน์นับตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 21 ทำให้การซื้อบ้านในต่างแดนไม่ใช่เรื่องแปลกแต่อย่างใด เหล่าเศรษฐีใหม่โดยเฉพาะจากประเทศจีนต่างนำเม็ดเงินหลั่งไหลสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก จนราคาบ้านมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องภายหลังการเกิดวิกฤติซับไพรม์เมื่อราวทศวรรษก่อน โดยเฉพาะในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้วซึ่งกฎระเบียบค่อนข้างผ่อนคลายอย่างสิงคโปร์ ฮ่องกง แคนาดา ออสเตรเลีย และเกาหลีใต้
การระบาดของ COVID-19 กลับกลายเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็ว เพราะมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลดอัตราดอกเบี้ยทำให้ต้นทุนในการกู้ยืมเงินมาซื้อบ้านค่อนข้างต่ำ กลายเป็นว่าราคาบ้านทั่วโลกเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วที่สุดในรอบทศวรรษ
การศึกษาในอังกฤษและเวลส์พบว่า แรงซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นราว 19% จากราคาบ้านที่ควรจะอยู่ที่ 174,000 ปอนด์ (ราว 7.6 ล้านบาท) หากไม่มีนโยบายให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ราคาเฉลี่ยในตลาดกลับสูงถึง 215,000 ปอนด์ (9.4 ล้านบาท) โดยผลกระทบส่วนมากจะเกิดในเมืองใหญ่ซึ่งมีที่ดินค่อนข้างจำกัด อีกทั้งยังไม่ทำให้การก่อสร้างบ้านใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกด้วย
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นไม่ได้จำกัดอยู่ที่บ้านหรูหราราคาแพงเท่านั้น แต่กลับดึงราคาเฉลี่ยให้สูงขึ้น ส่งผลให้ชาวอังกฤษที่อาศัยตามเมืองใหญ่กลับกลายเป็นว่าต้องเช่าอยู่เพราะสู้ราคาไม่ไหว ทำให้อัตราการครอบครองบ้านในบางพื้นที่ลดลงอีกด้วย
ไม่ใช่เรื่องยากที่จะคาดการณ์ว่าหากเปิดรับเงินลงทุนจากต่างชาติสู่อสังหาริมทรัพย์จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น หลายประเทศจึงกำหนดมาตรการเพื่อบรรเทาผลกระทบ อาทิ การกำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติจะถือครอง เช่น บ้านต้องก่อสร้างขึ้นมาใหม่เท่านั้น หรือต้องมีมูลค่าสูงลิ่วเพื่อไม่ให้กระทบกับตลาดบ้านของคนในประเทศ รวมทั้งการกำหนดพื้นที่และสัดส่วนที่ต่างชาติจะถือครองได้โดยสงวนพื้นที่ส่วนใหญ่ไว้ให้ชุมชนเก่าแก่ดั้งเดิม
ที่สำคัญคือการจัดเก็บภาษี เช่น ในประเทศแคนาดาและสิงคโปร์ที่จะเก็บภาษีขาเข้าราว 10-30% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ หรืออาจจัดเก็บรายปี ปีละ 1.5% เช่นในสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นการการันตีว่ารัฐจะเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างแน่นอน โดยสามารถกำหนดให้เงินภาษีที่จัดเก็บได้ต้องนำไปใช้เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยในราคาที่ประชาชนเอื้อมถึงเพื่อเพิ่มการครอบครองบ้านและที่ดินของประชาชน นโยบายภาษีเช่นนี้ยังช่วยป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอีกด้วย
ราคาบ้านในไทยจะไปไกลกว่านี้หรือเปล่า?
แม้นโยบายจะดูค่อนข้างน่ากังวล แต่ความจริงแล้วรัฐบาลเปิดทางให้ต่างชาติถือครองที่ดินนั้นมีมาตั้งแต่ปี 2542 แต่นโยบายดังกล่าวนับว่าล้มเหลวอย่างสิ้นเชิงเพราะตลอด 20 ปีที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติเข้าถือครองที่ดินผ่านช่องทางนี้เพียง 8 รายเท่านั้น การที่รัฐบาลชุดปัจจุบันปรับแก้ระยะเวลาการลงทุนจาก 5 ปี เหลือ 3 ปี ก็อาจยังไม่ดึงดูดใจเท่าที่ควร เพราะห้วงเวลาอัตราดอกเบี้ยต่ำและการเมืองระหว่างประเทศค่อนข้างมีเสถียรภาพได้ผ่านพ้นไปแล้ว นักลงทุนต่างชาติต่างวิ่งหาความมั่นคงในประเทศพัฒนาแล้วมากกว่าผลตอบแทนในประเทศกำลังพัฒนา
ดังนั้นเราอาจสรุปได้ว่า นโยบายนี้คงไม่ทำให้ที่อยู่อาศัยในไทยราคาพุ่งเร็วกว่าในปัจจุบัน นับว่าน่าเห็นใจรัฐบาลชุดนี้ที่แก้กฎหมายไม่รู้เวล่ำเวลา เพราะนอกจากจะไม่สามารถดึงดูดเงินลงทุนต่างชาติได้ตามที่หวัง หนำซ้ำยังมาต้องโดนด่าฟรี
อย่างไรก็ตาม ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แม้ว่ารัฐบาลจะเปิดทางให้ต่างชาติถือครองห้องชุดเพียงครึ่งหนึ่ง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยก็เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยราว 50% ทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยราว 70% ขณะที่ที่ดินในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 80%
ดัชนีราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนความคึกคักในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่คงไม่ใช่เรื่องดีนักสำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านเพื่อเริ่มต้นชีวิตครอบครัว การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยนับว่าค่อนข้างน่ากังวล เพราะในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้วที่เผชิญปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นรุนแรง ต่างก็ปรากฏค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 30-40% ในรอบทศวรรษ ยกเว้นแต่ฮ่องกงที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 1 เท่าตัว
หากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เกิดจากแรงซื้อของประชาชนก็ไม่น่ากังวลสักเท่าไหร่ แต่หากเกิดจากการซื้อเพื่อเก็งกำไรอาจเป็นปัญหาในอนาคตหากเกิดภาวะฟองสบู่แตก
หนึ่งในนโยบายที่รัฐบาลดำเนินการเพื่อลดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีการบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2562 แต่กฎหมายดังกล่าวไม่ได้ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงแต่อย่างใด เพราะยังมีช่องว่างให้หลบเลี่ยง เช่น การแปลงที่ดินราคาแพงให้เป็นสวนกล้วยสวนมะนาวซึ่งช่วยลดภาษีได้มหาศาล
ในเมื่อรัฐบาลมีเวลาคิดหาเงินเข้ารัฐด้วยการกระตุ้นชาวต่างชาติให้มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็อย่าลืมโจทย์สำคัญว่าจะทำอย่างไรให้ประชาชนไทยไม่ต้อง ‘เช่าเขาอยู่’ บนผืนแผ่นดินตัวเองด้วยนะครับ
อ้างอิงจาก
